资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，
在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities, ABS）的过程。

资产证券化是指通过在资本市场和货币市场发行证券筹资的一种直接融资方式。
商业票据、有抵押债券、股票等都属于这种形式的资产证券化。
通过向市场发行资产将贷款资产进行处理与交易，最终实现融资，即金融业所称的资产证券化。

根据产生现金流的证券化资产的类型不同，资产证券化可分为 
住房抵押贷款证券化(mortgage-backedsecuritization，简称MBS) 和 资产支撑证券化(asset-backedsecuritization，简称ABS)
其区别在于:前者的基础资产是住房抵押贷款，而后者的基础资产则是除住房抵押贷款以外的其他资产。

MBS是资产证券化发展史上最早出现的证券化类型。
它是以住房抵押贷款这种信贷资产为基础，以借款人对贷款进行偿付所产生的现金流为支撑，通过金融市场发行证券(大多是债券)融资的过程。

ABS是以非住房抵押贷款资产为支撑的证券化融资方式，它实际上是MBS技术在其他资产上的推广和应运。
ABS的种类也日趋繁多，具体可以细分为以下品种:

汽车消费贷款、学生贷款证券化；
商用、农用、医用房产抵押贷款证券化；
信用卡应收款证券化；
贸易应收款证券化；
设备租赁费证券化；
基础设施收费证券化；
门票收入证券化；
俱乐部会费收入证券化；
保费收入证券化；
中小企业贷款支撑证券化
知识产权证券化等等。

随着资产证券化技术的不断发展，证券化资产的范围在不断扩展。


2001年互联网泡沫破裂后，美联储长期保持低利率与宽松货币政策，以刺激经济增长。
2004年以来房地产信贷抵押贷款快速增长，银行为了拓展市场份额不断压低首付比例，同时放松对贷款购房者的资质审核。
较低的宏观利率环境与银行盲目扩张导致房地产泡沫不断膨胀、首付比例不断降低、次级贷款规模增加。
银行为了提升资产负债表的流动性大规模地进行资产证券化，针对资产端的房地产抵押贷款发行房地产支持抵押证券（MBS），
MBS进一步衍生出CMO、CDO、CLO等衍生产品，这些复杂的金融衍生品在金融机构之间交叉持有，加剧了金融风险。

2008年美联储货币政策开始转向，房价开始下跌，导致次级贷款与资产支持证券大量违约，
各类金融衍生工具资产价格严重下挫，持有大量金融衍生工具的金融机构也大量破产。
高盛、摩根斯坦利、美林证券、雷曼兄弟、贝尔斯登等美国五大投行也在金融危机中损失惨重。
2008年3月16日摩根大通宣布收购贝尔斯登；
2008年9月15日，华尔街第四大投行雷曼兄弟宣布破产；
2008年9月15日，第三大投行美林证券被美国银行收购；
2008年9月21日，高盛和摩根斯坦利被美联储批准由投资银行转为银行控股公司，
至此五大投行均受到金融危机的重创，或破产、或被收购或转型，标志着传统华尔街投行的终结。

电影《Too Big to Fail》里讲述的就是财政部、美联储救助大行的故事


 REITs 简介