2040年前后，我国将进入深度老龄化社会，老龄化水平超过30%
康养地产 
养老地产的投资主要分为五种模式
全资自筹 合作投资 信托投资 BOT 和 REITs

ABS 资产证券化 Asset backed securities
以自持资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的过程
ABS 预支了资产未来的现金流，使之变现到现在

ABS 优点
增加资产的流动性
将发起者证券化的资产从资产负债表中剔除，实现表外融资
将融资信用的角度从主体信用转移到资产信用

REITs
不动产投资信托基金 Real Estate Investment Trust

REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，
由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。
简单来说REITs就是代客投资房地产的上市企业。过去20年，美国的REITs平均回报率约在10%左右


REITs基金和股票型基金走势呈负相关，可用于对冲风险，主要投向投资商业地产收租，预期年化收益率在5-10%之间

REITs基本可以分为三种类型

权益型
直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入
权益型REITs根据其持有物业的类型不同，可以分为：零售REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、自助存储REITs 等
因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流
美国代表性的权益型REITs：西蒙地产、波士顿地产、HOST酒店等

抵押型
本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益
抵押类REITs就是ABS的其中一种


混合型
指既持有物业，又发放抵押贷款的REITs


权益型REITs占据了主要市场
1971年 美国权益型REITs占总比重的22.2%，抵押型REITs则占38.2%
2000年，权益型REITs达到96.9% 
2001年至今，权益型REITs占比逐渐稳定在93%左右

ABS是债券，是在有房产的基础上，然后将其抵押用以发行债券，而REITs则是基金，是通过公开募集得到资金之后再去做房地产投资

ABS中资产转移给了特殊目的实体SPV，那么原房地产公司本身的债务风险就不会影响证券化的回报率
而在RETIs的投资标的是房地产公司股权，因此公司的债务风险也会影响到RETIs的回报率

ABS的标的资产是所有可以稳定产生现金流的资产，如应收账款、银行贷款等
REITs则是房地产的资产，更多的是大宗商业物业资产，比如写字楼、商业综合体、酒店、公寓等