城市的发展潜力
吸引 人才和投资
北上广深 区域中心城市 省会城市
经济增长，是房价上涨的根本原因
城市规模、资源（包括政策、资金、矿产、位置等）、产业、人口（人口结构、人口流入流出等）
人均收入、上市公司数量、财政收入、服务业占比等


地段
学校、医院、地铁、商业等


人口
房住不炒 ，房子最终是给人住的
没有人口的持续流入，房价的上涨是不可持续的
抢人大战
人口的流入需要 就业、收入的支撑，只有城市经济增长才能留住并吸引人口持续流入

中高阶层人士的收入
房子不仅具有居住功能，还具有金融功能，是一项重要的资产。
房价是未来房产能够带来的收入流的贴现，是对未来收入的提前反映


利率

房子自身因素
物业类型、户型、面积、楼层、朝向、采光、景观、装修、房龄、配套设施等
开发商品牌、物业等
总价约束，购买房子的主流人群，由于收入所限，购买的房子面积有个主流区间，超过这个区间，单价有可能大幅下降

成本因素
房子的主要成本，包括土地价格、建安成本、销售费用、管理费用、装修装饰、税费及中介费（二手房）等


政策因素
房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口
金融政策、土地政策
限购、限贷、限价、限售以及税费政策等调控措施


心理因素
心理预期 从众心理 追涨杀跌  买涨不买跌 


房价是由土地价值及附着其上的附加价值所决定的，其背后代表的是城市价值、地段价值，是经济发展所带来的城市红利。
稀缺性是影响房价的重要因素，人口、收入、利率以及房子自身因素、成本，还有政策、心理等方面都对房价的涨跌具有重要的影响作用